Wie ließt man einem Bebauungsplan?

WIE LIEST MAN EINEN BEBAUUNGSPLAN?

Um ein Grundstück zu beurteilen und seinen Wert korrekt einzuschätzen, sind viele Informationen notwendig. Entscheidend ist zum Beispiel zu wissen, was baurechtlich erlaubt ist und was nicht.

Was, wo, wie gebaut werden darf, regelt die jeweilige Gemeinde im sogenannten Bebauungsplan. Diese Baupläne befinden sich normalerweise bei kommunalen bzw. Kreisbauämtern. Manche Bebauungspläne sind auch online verfügbar. Die meisten bestehen aus drei Teilen: der Planzeichnung, dem Textteil und der Begründung.

Im Bebauungsplan sind unter anderem die Art der baulichen Nutzung, die maximal bebaubare Fläche und die einzuhaltende Abstandsfläche zum Nachbarn geregelt. Außerdem wird festgelegt, ob ein großes Grundstück nachträglich geteilt und mit weiteren Häusern bebaut werden darf. Darüber hinaus ist auch ersichtlich, was in der Nachbarschaft in Zukunft noch gebaut werden kann, also ob zum Beispiel eine Firma in der Nähe bauen darf. Die Regelungen können als kommunal geltendes Recht nicht umgangen werden. Ausnahmeregelungen sind nur möglich, wenn diese bereits im Bebauungsplan vorgesehen sind.

Normalerweise gibt es zu jedem Grundstück einen entsprechenden Bebauungsplan. Sollte noch keiner vorhanden sein, gilt Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Nach diesem müssen sich Neubauten an vorhandenen Häusern orientieren. Die zuständige Behörde erwägt dann im Einzelfall, was erlaubt ist und was nicht. Hierfür ist aber eine kostenpflichtige Bauvoranfrage notwendig.

DAS BEBAUUNGSPLAN ABC – DIE WICHTIGSTEN ABKÜRZUNGEN IM ÜBERBLICK

Wer zum ersten Mal einen Bebbauungsplan sieht, wird wahrscheinlich nicht auf Anhieb alle wesentlichen Informationen finden, die er eigentlich sucht. Um das Wirrwarr von Linien und Abkürzungen zu entschlüsseln, ist es wichtig einige Grundbegriffe zu kennen.

Arten der baulichen Nutzung Hier wird festgelegt, welchem Zweck das Land dienen soll und damit welche Art von Gebäuden errichtet werden darf, zum Beispiel Wohngebäude, Industriegebäude etc.

W = Wohnbaufläche. Ist der allgemeine Oberbegriff für Bauflächen, die zum Wohnen genutzt werden sollen und wird in weitere Unterbegriffe unterteilt.

WA = Allgemeines Wohngebiet. Hier dürfen Wohngebäude und unter Umständen kleine Läden, nicht störende Handwerksbetriebe und Praxen errichtet werden.

WR = Reines Wohngebiet. Diese Bauflächen dienen ausschließlich dem Wohnen.

WB = Besonderes Wohngebiet. Neben Wohngebäuden, dürfen auch Gewerbebetriebe und andere Anlagen die Bauflächen nutzen.

MI = Mischgebiet. Diese Bauflächen sollen für Wohnhäuser und nicht zu sehr störende Gewerbebetriebe genutzt werden.

GE = Gewerbegebiet. Hier werden Gewerbebetriebe untergebracht, die nicht erheblich stören.

S = Sonderbauflächen. Sonderbauflächen können zum Beispiel nur dem Zweck der Erholung dienen und dürfen dann zum Beispiel nur mit Ferienhäuschen bebaut werden.

Geschosszahl – Im Rahmen der Beschreibung des Ausmaß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan auch festgelegt, wie viele Vollgeschosse ein Haus maximal haben darf. Die Geschosszahl beschreibt dabei das Höchstmaß oder aber auch ein Mindest- und ein Höchstmaß.

Im Bebauungsplan wird die Geschosszahl üblicherweise mit einer römischen Ziffer dargestellt. Sie bezieht sich dabei immer auf Vollgeschosse.

Beispiel: II = Zwei Geschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss zulässig.

Ist die Geschosszahl mit einem Kreis umrundet, bedeutet dies, dass die angegebene Anzahl gebaut werden muss.

Grundflächenzahl – Mit der Grundflächenzahl wird festgelegt, wie viel der Baufläche tatsächlich bebaut werden darf, um die Bebauungsdichte möglichst einheitlich zu gestalten. Sie berechnet sich aus der Summe der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl.

Beispiel: 0,5 = 50 Prozent der Grundstücksfläche dürfen bebaut werden. Bei einem 600 m2 Grundstück dürfen also 300 m2 bebaut werden.

Geschosszahl – Die Geschossflächenzahl beschreibt wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind.

Beispiel: 0,6 = Auf einem 1.000 m2 großen Grundstück dürfen maximal 600 m2 Wohnfläche errichtet werden.

Die Geschossflächenzahl sagt dabei noch nichts darüber aus, wie breit und wie hoch ein Gebäude gebaut werden darf.

Dachneigung – Im Bebauungsplan wird auch geregelt wie steil bzw. spitz ein Dach sein darf und wie weit dieses überstehen kann. Die zulässige Dachneigung wird in Gradzahlen angegeben und beschreibt ungefähr das Verhältnis von Firsthöhe zu halber Hausbreite.

Beispiel:
flache Dächer= Neigung zwischen 3 Grad bis 20 Grad
Steildach = Neigung größer als 20 Grad

Was die Gestaltung des Hausdaches angeht, gibt es in Deutschland eine Nord-Südteilung. Während im Norden meistens Dächer mit einer 60 Grad Neigung und kurzen Dachüberständen gebaut werden, bevorzugen Häuslebauer im Süden Dächer mit einer geringeren Neigung von 30 Grad und größere Dachüberstände.

Firsthöhe – Der First bezeichnet den höchsten Punkt einer Dachkonstruktion. Im Bebauungsplan kann eine Maximalhöhe vorgegeben sein, zum Beispiel FH 9m.

Traufhöhe – Die Traufe ist der unterste Punkt eines Daches und beschreibt die Ebene auf der die Entwässerung und Belüftung stattfindet. Auch hier kann der Bebauungsplan eine maximale Höhe vorschreiben, die zum Beispiel mit TH 12m angegeben ist.

Bauweise – Im Bebauungsplan kann auch festgelegt werden, welche Art von Häusern auf dem Grundstück zulässig sind.

E = Einfamilienhaus
D = Doppelhaus
ED = Einzel- oder Doppelhaus möglich
H= Hausgruppen wie z.B. Reihenhäuser
O= offene Bauweise, jedoch kann die maximale Länge des Hauses auf 50 m beschränkt sein

Baugrenze und Baulinie – Die Baugrenze oder auch das Baufenster legt fest, wie groß die überbaubare Fläche auf einem Grundstück ist. Sie ist im Bebauungsplan als rote und / oder gestrichelte Linie dargestellt. Neben der Baugrenze kann auch eine blaue bzw. gestrichelte Linie vorhanden sein. Diese beschreibt die Baulinie. Auf der Baulinie muss gebaut werden, während die Baugrenze anzeigt bis wohin gebaut werden darf.

Doch nicht nur die Baulinie und die Baugrenze bestimmen wieweit das Grundstück bebaut werden darf. Es müssen außerdem noch Abstandsregelungen, wie zum Beispiel 3 m Abstand zum Nachbargrundstück, eingehalten werden.

Neben diesen Angaben, können noch zahlreiche weitere Symbole und Abkürzungen in einen Bebauungsplan eingezeichnet sein, zum Beispiel Angaben zu Verkehrswegen, öffentlichen Einrichtungen, Grünflächen oder Versorgungsanlagen.

Auch der Textteil enthält wichtige Informationen darüber, was auf einem Grundstück erlaubt ist und was nicht. So können Detailfragen im Textteil des Bebauungsplan erläutert sein, wie zum Beispiel die Farbe der Dachziegeln und des Außenputzes oder sogar Angaben zur Bepflanzung.

Für unerfahrene Bauherren kann das Lesen und Verstehen eines Bebauungsplanes eine echte Herausforderung werden. Ihr regionaler Town & Country Haus Partner vor Ort unterstützt Sie gerne mit seinem Expertenwissen.

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